マンション 一戸建て 住み替え

分譲マンションから新築一戸建てへ住み替えをしたいなら、どうする?

新築一戸建てへ住み替え


分譲で住宅ローンを組んで購入したマンションから、一戸建てに住み替えるのは難しいことでしょうか?

素人目には、スムーズに上手くいくのか、残っているローンはどうなるのか、不安も大きいですよね。。

すごくハードルの高い手続きにも見えますけど、個人的に分譲マンションから新築一戸建ての家に住み替えることができました。

妥協したり無理したりして購入して建てた一軒家でもなく、すごく快適に過ごせていますね。

「不動産のことについて、すごく勉強したんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、いくつかポイントを押さえておけば、住宅売買の素人でも問題なく住み替えはできると思います。

マンションを売却するとか、持ち家を購入することについて、すごく詳しく指南してくれる専門家のサイトもありますが。。

自分で前もって勉強して積極的に行動していこう!という人でなければ、かえって頭がこんがらがってしまうかもしれません。

本格的なものになると、失敗しない不動産業者選びと契約・手数料などの計算から、不動産業界の裏側みたいな話、手続きで必要な細かい書類や税金・控除などの話までありましたし、最近施行された法律の知識などもあります。

それらを全部把握していないと住み替えってできないのか?・・といえば、そんなことはありませんでした。


最低限の知識は入れながら、不動産会社と二人三脚で


自分の場合はどうしたのか?というと、信頼できる専門家(不動産会社など)に悩みをよく相談して、自分が知らないことをその都度教えてもらったり、提案してもらえたりしながら進めていきました。

とくに不動産の売買が初心者の人なら、事前に余計な知識はあまり入れずに、不動産のプロの人と二人三脚で進めた方が上手くいきそうな気がします。

もちろん、家の売却と購入という大きな売り物・買い物ですし、なるべく失敗しないのがベターです。

でも初めからあれこれ知識を仕入れたり、「できるだけマンションを高く売ろう」とか考えない方がシンプルでいいですね。

それでも、マンション→一戸建てへの住み替えの前に最低限知っておきたいことはいくつかあります。

結論から先に言うと、分譲マンション(新築でも中古でも)から新築の一軒家に住み替えるのは、「できる人とできない人」がいます。

自分の経験から、あまり難解で専門的な知識にならずに、わかりやすいような形でポイントを挙げてみますね。

なので、もし分譲マンションから一戸建ての住み替えを検討しているなら参考にしてみてください。




軽く自己紹介・・・我が家の場合


我が家は4人家族

我が家は4人家族で、とある分譲マンションの3LDKに住んでいました。

まだ子どもが生まれる前に買ったマンションで、子どもが二人生まれたとしても「これくらいあれば十分かな」、という感じで購入した物件でした。

一応、子供の事も考えて購入はしたのですが・・だいたいの場合は3LDK以上のマンションなら広さ的にも問題ないことは多いですよね。

ただ、実際に我が家では子供が生まれてみると、言われているほど3LDKで快適に暮らせるわけでもなかったです。

住んでいる住宅環境の関係で、子供も学校までの道のりに不安があったり、遊ぶ場所に不安があったり、、という想定外の?悩みも出てきました。

私たち夫婦だけのときには気にならなかったのですけど、子供が生まれてみないとわからないことって、たくさんあるんですよね。

それに今は昔と違って、外が明るくても小学生が行方不明になったりする事件がよくあるようでした。

それから実は、家族がもう一人増えることになりました。

そうすると子供が3人、しかも男の子も女の子もいるので、いよいよ3LDKでは手狭になってきてしまいました。

やはり、いくら兄弟でも同じ部屋にするわけにもいきませんね。

そこでいろいろ話してみて、今より広いマンションに住み替えるか、思い切って一戸建てに住み替えるか?というのを本気で考え始めました。

住んでいるマンションが無事に希望の価格で売却できるのか?それで住宅ローンは完済できるのか?みたいな不安は当然ありましたね。

ただ、いろいろなメリットやデメリットを調べた上で、もしできるのなら一戸建てがいい!という結論になりました。

分譲マンションは自分の家ではありますが、管理費や駐車場代、修繕積立費などが毎月かかりますし、土地があるわけでもないですよね。

しかも、4LDKくらいのマンションを買うとなれば一戸建てを買うのとさほど変わりはないので、新築の一戸建てへ住み替えることにしました。

同じ一戸建ての一軒家でも、新築を建てるか?すでにある中古の物件を購入するか?で価格は全然変わってきますよね。

我が家の場合には(結果的には)新築物件を選んだのですけど、これも住宅ローンを立てる計画(頭金がどの程度用意できそうかなど)と、土地や家の購入費用との兼ね合いで無理せずに決めています。



まずは何から行えばいい?押さえておきたいポイント

分譲マンション

 

分譲マンションから一戸建てへの住み替えを計画するにあたって、大事なことがあります。

 

基本的には、この住み替えの流れは「分譲マンション売却→一戸建て購入→マンション引き渡しと新居への引越し」というシンプルなものです。

 

そこで出てくる問題をあらかじめ把握しておきましょう。

 

 

ローン残債を完済できるのか

 

まず一番重要なことは、「現在、住んでいるマンションのローンを完済できるのか」です。

 

住宅ローンの残債がまだ残っている間に、新居購入のための住宅ローンを新しく組むことはできません。

 

ローンを完済しないと、先に家を(ローンで)買う→マンションを売る、という順番はできないのですね。

 

手持ちの分譲マンションを売却して、その金額をローン返済に充てる・・というのが一般的だと思います。

 

もし売却後の資金で残りの住宅ローンを完済できなければ、足りない分は自己資金(貯蓄など)から完済することになります。

 

1,500万円のローン残債があったとして、マンションを1,200万円で売却できても、「残り300万円」は自己資金から取り崩して返済する必要があるのです。

 

だから、今の分譲マンションがどれくらいの価格で売れるのか?・・という売却相場は、前もって大まかに把握して検討してみた方がいいのですね。

 

住宅ローンがない、もしくは自己資金だけで完済できるなら

 

マンションから一戸建てへの住み替えを考えている人のケースも様々だと思います。

 

ローンを払い終えていない人ばかりではなく、すでに完済しているか(もしくは一括で購入したか)、借金として残ってはいるけれどマンションを売らずに自分で十分完済できる金額・・という場合もありますね。

 

その場合は、マンション売却よりも先に一戸建て購入を行っても問題ありません。

 

要は、ローン完済ができていれば新しい住宅ローンは組める、ということです。

 

マンションを売却して返済したローン残額を返済できない場合

 

住み替えで一番、障害になるケースがこれです。

 

現在住んでいるマンションが思ったほど売値が付かず、買い手が現れてもローンを払いきれるほどの売却額にならない・・、でも自己資金でも残りを返済できない・・みたいな例ですね。

 

こういう場合はマンションの抵当権が外れないので売ることができず、新しく住宅ローンを組むことができません。

 

ローンを組まずに一括でなら持ち家の購入はできますが、当然ですが、そんな資金があるなら残りのローンを返済できているはずです。

 

ただ、「住み替えローン」という方法を使うなら、この場合でも住み替えることができるようです。

 

住み替えローン(買い替えローン)について

 

住み替えローン(買い替えローン)という制度を取っている銀行もあるそうです。

 

これは、残っているローン残額に新しい住宅ローンを合わせて「おまとめ」してしまうローンの手法ですね。

 

マンション売却後に返済してもまだローンが300万円残っていて、新規で一戸建て住宅を購入するのに3,500万円ほどローンを組んだとすると、合計で3,800万円の住宅ローンが残る形になります。

 

返済しても完済できず、住み替えできない人向けの救済措置のようなシステムなのかもしれません。

 

この住み替えローンを利用することのリスク・デメリットについてはひとまず割愛しますが、とりあえず完済できなくても住み替えることは可能なのですね。

 

 

マンションの引き渡しと引越し・仮住まいの問題

 

住み替える流れのなかで、買い手への引き渡しと新居への引越しがスムーズにいかないリスクも出てきます。

 

現在住んでいる居住中のマンションから、新しく購入して建てた(中古の場合はすでに建っている)一戸建ての家に引越しすることと、買い手にマンションを引き渡しする日のタイムラグがある場合ですね。

 

だいたいの場合は、1つ・もしくは複数の不動産会社と媒介契約を交わして、マンションを売りに出している間に、一戸建ての購入を検討したりしていく形になると思います。

 

中古の一戸建て住宅なら引越しもスムーズなのですが、新築の家の場合は、購入から建築・完成まで数ヶ月以上は期間もかかります。

 

家が広くて大きい場合は、それだけ建てるのに月日もかかるでしょう。

 

その場合、買い手が現れて無事に希望価格で売買が成立したときに、マンションの引き渡し日までに一戸建てに引越しできない(間に合わない)事態も出てくるかもしれません。

 

そういうときは、仮住まいとして賃貸住宅と契約するか、実家などに一時的に引越しするかなどして対応する必要があります。

 

賃貸のマンションやアパートを借りるにしても費用が余計にかかりますし、売却→購入→引き渡し・引越しが上手く運ぶかどうか?という心配もありますね。

 

 

住み替え後のローンと負担の問題

 

ローン残債の問題もあるのですが、それ以外にも一戸建て購入自体にもリスクはあるでしょう。

 

そもそも家の購入が高額な買い物ですし、今よりもローンが増えてしまうと、その後の生活の負担が重くなってしまいます。

 

一戸建てといっても価格はピンキリですし、自分の経済力に見合った家選びはしたいものです。

 

背伸びしてあまり無理な組み方をすると、将来、ローンの毎月の返済ができなくなるリスクもあります。

 

30年以上などの長期ローンを組めば、毎月の返済額は少なく抑えられるでしょう。

 

ただ、その場合でも金利を付けて支払い続けるリスクは考える必要はあると思います。

 

ローンには変動金利や固定金利などの種類がありますが、変動金利だと将来に金利の急上昇などが起きたときに大変になる可能性もあるかもしれません。

 

とにかく住宅ローンは借金だということを理解して、重いローンにならないように気をつけたいところです。

 

これは住み替えローンの話にもつながることで、個人的にはローンの負担が増えるのでおすすめはしません。

 

 

 


不動産査定サービスを使うと便利です

不動産屋の査定額を比較できるサービスがあります。

国内でも最大級の不動産売却専門で、たくさんの不動産会社が登録しているようですね。

なかでも、イエイ不動産の査定は有名で、マンションからの住み替えで利用してる人は多いです。

簡単な入力をするだけで、複数の不動産に査定をしてもらうことができます。



近所にある、いろんな複数の不動産会社に一括で査定してもらえるので、どの会社が一番高いのか?というのが簡単にわかります。

査定してもらったからといって必ずどこに売却するか決めないといけないわけでもありません。

不動産についても24時間・年中無休で相談に乗ってくれるのが良いですね。

分譲マンションから新築一戸建てへ住み替えるにはやることもたくさんあります。

このように便利なサービスを利用すれば、初心者でもスムーズに上手くいくと思います。

イエイ不動産売却査定のサイトへ

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」




(マンション住み替えで査定してもらえる地域など)

北海道地方・・・北海道
東北地方・・・青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県
関東地方・・・茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県
中部地方・・・新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県
近畿地方・・・三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県
中国地方・・・鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県
四国地方・・・徳島県 香川県 愛媛県 高知県
九州地方・・・福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県
沖縄地方・・・沖縄県


マンションを高額売却する決め手は買い手との交渉ですね

マンションを住み替える費用として売却するからには、少しでも高額な価格で取引したいと考えたいところですね。

 

販売価格については不動産会社と相談して自由に決めることができるため、高く売りたい場合には高額の販売価格にすることはできます。

 

しかし、あまり高い価格にしてしまうと買い手が見つからなくて、いつまでも売れない状況になってしまいがちです。

 

なので、買い叩かれる不安と、買い手がつかない不安とが交差するのがマンション住み替え時の売却手続きなのだと思います。

 

正直、これについては個々人のケースで違いますし、「これだ!」という解決策はないでしょう。

 

重要なのは相場に合った価格で販売することであり、高く売りたいときには相場として想定される価格よりもやや高めにしておくことです。

 

通常はマンションの購入希望があってから売買価格についての交渉が行われることになるため、相場通りの価格に設定しておくと相場以下で売却することになってしまいます。

 

それを想定してやや高めの価格にし、最終的に相場価格に落とし込むという考え方が重要になるのですね。

 

買い手もおよその相場を把握した上で交渉に臨んでくることが多いので、落とし所をわきまえています。

 

そのため、頑なに高値を維持しようとするのではなく、相手のマンションの価値に対する批判点を受け入れて徐々に相場価格に落とし込むのが大切でしょうね。

 

それがやりやすいように端数を作って販売価格を設定しておくのは巧妙な戦略で、うまく端数を作っておくと相場よりもやや高く売却できることもあります。

 

素人には難しい場合には、やはり手練れで実績のある不動産屋さんに相談してみるのがいいですね。

 

 

 

 

 

 

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